Un projet immobilier ne repose pas uniquement sur une négociation et un prix.

Il est encadré par :

• des règles légales fédérales
  
• des lois cantonales
  
• des règlements communaux
  
• des inscriptions au registre foncier
  
• des obligations contractuelles
  
• des documents formels
  

Une mauvaise compréhension ou un document mal rédigé peut entraîner :

• un refus d’autorisation
  
• une contestation juridique
  
• une perte financière
  
• une responsabilité civile
  
• un blocage administratif
  

Ce thème regroupe :

• les bases légales structurantes
  
• les particularités romandes
  
• les documents types
  
• les outils pratiques
  
• les références officielles
  

🔹 I. CADRE LÉGAL STRUCTURANT

1️⃣ Registre foncier & droits réels

Le registre foncier fait foi juridiquement.

Il indique :

• le propriétaire inscrit
  
• les servitudes actives ou passives
  
• les cédules hypothécaires
  
• les restrictions de droit public (RDPPF*)
  
• les droits réels limités
  

📌 Toute transaction repose sur son contenu.

(*Plus d’informations et liens officiels dans la section Ressources en fin de thème.)

2️⃣ Droit foncier rural (LDFR)

Applicable aux biens situés en zone agricole.

Peut impliquer :

• autorisation cantonale préalable
  
• droit de préemption d’exploitants
  
• contrôle du prix licite
  
• restrictions d’acquisition
  

Le prix licite peut être inférieur à la valeur de marché.

La sortie du champ LDFR nécessite une procédure spécifique.

3️⃣ LPPPL (VD)

Protection du parc locatif vaudois.

Peut entraîner :

• autorisation pour vente à la découpe
  
• limitations à la transformation
  
• contrôle administratif
  

Spécificité cantonale majeure.

4️⃣ Lex Koller

Encadre l’acquisition immobilière par des personnes à l’étranger.

Distinction essentielle :

• Étranger domicilié à l’étranger
  
• Étranger domicilié en Suisse (permis B / C)
  
• Frontaliers (permis L)
  
• Suisse domicilié à l’étranger
  

Points sensibles :

• autorisation cantonale
  
• quotas
  
• limitation de surface
  
• résidence secondaire uniquement dans zones autorisées
  

(→ détails techniques et liens officiels en section Ressources)

5️⃣ Lex Weber

Limitation des résidences secondaires (>20 %).

Impacte :

• nouvelles constructions
  
• agrandissements
  
• changement d’affectation
  

6️⃣ PPE – Propriété par étages

Régie par le Code civil.

Implique :

• quote-part
  
• règlement PPE
  
• fonds de rénovation
  
• décisions collectives
  

Certaines modifications nécessitent l’accord de l’assemblée.

7️⃣ Normes de surfaces & références techniques

Norme SIA 416.

Définit :

• surface utile
  
• surface habitable
  
• surface brute
  
• surface PPE
  

Ces distinctions influencent :

• la valeur
  
• la comparabilité
  
• les expertises
  
• les rendements
  

8️⃣ Autorisations & permis de construire

Selon les cantons et communes :

• travaux soumis à permis
  
• installations techniques
  
• contraintes patrimoniales
  
• zones protégées
  

Chaque commune dispose de son règlement.

🔹 II. RESPONSABILITÉ & RISQUES JURIDIQUES

Le Code des obligations encadre :

• formation du contrat
  
• garantie des défauts
  
• bonne foi
  
• responsabilité civile
  

Le vendeur peut être responsable en cas de :

• vice caché
  
• dol
  
• réticence intentionnelle
  

🔹 III. OUTILS & DOCUMENTS PRATIQUES

Les modèles suivants doivent être adaptés à chaque situation spécifique.

1️⃣ Modèles liés à la vente

📄 Modèle d’offre d’achat encadrée
📄 Confirmation d’acceptation d’offre
📄 Résiliation hypothécaire (demande d’information bancaire)
📄 Checklist vendeur
📄 Lettre d’information au locataire en cas de vente

2️⃣ Modèles liés à l’achat

📄 Checklist acquéreur
📄 Demande d’informations complémentaires
📄 Analyse de surfaces
📄 Vérification conformité technique (OIBT, CECB, Amiante)

3️⃣ Tableaux, décomptes & documents

📊 Décompte vendeur prévisionnel
📊 Décompte acheteur
📊 Analyse de rentabilité investisseur
📊 Décompte Acheteur / Vendeur

📊 Documents à remettre à l'acquéreur

4️⃣ Location

📄 Résiliation de bail conforme
📄 Notification formelle au locataire

5️⃣ Modèles administratifs

📄 Demande d’extrait registre foncier
📄 Demande autorisation administrative

🔹 IV. RESSOURCES OFFICIELLES

Catégories :

• RF VD, RF GE, RF VS, RF FR, RF NE, RF JU.
  
• RDPPF VD, RDPPF VS, RDPPF FR, RDPPF GE, RDPPF NE, RDPPF JU
  
• Administrations fiscales : VD, VS, FR, NE, JU, GE
  
• Aménagement du territoire VD, VS, FR, NE, JU, GE
  
• admin.ch (législation fédérale)
  
• Monuments historiques VD 
• Permis de construire VD

🔹 V. RISQUES EN CAS DE MÉCONNAISSANCE

• Annulation partielle d’acte
  
• Refus d’autorisation
  
• Blocage administratif
  
• Responsabilité civile
  
• Sanctions financières
  

💎 Positionnement Selectimmo

Un projet juridiquement maîtrisé est un projet sécurisé.

L’objectif n’est pas de complexifier, m ais d’anticiper.